Un segmento que gana terreno en la Ciudad

La inversión en cocheras volvió a posicionarse con fuerza en la Ciudad de Buenos Aires. El crecimiento del parque automotor, la escasez de espacios para estacionar en la vía pública y la reconversión de antiguos garajes en desarrollos inmobiliarios impulsaron la demanda, especialmente en barrios residenciales y zonas de alta circulación.

Según relevamientos de Zonaprop y operadores del sector, el mercado de cocheras muestra valores muy dispares según ubicación, antigüedad, tamaño y servicios, pero mantiene una relación riesgo-rentabilidad atractiva frente a otras opciones inmobiliarias.

Precios de compra barrio por barrio

Los valores de las cocheras varían de forma considerable dentro de la Ciudad:

• Puerto Madero: entre US$28.000 y US$48.000
  La más económica relevada es una unidad de 12 m² y ocho años de antigüedad en Olga Cossettini al 1500. En el extremo superior, una cochera a estrenar de 15 m² en Camila O'Gorman al 300.

• Palermo Soho: entre US$14.000 y US$31.000
  Se encuentran unidades antiguas desde US$14.000 (25 m² y 65 años en Paraguay al 4000) hasta opciones más modernas y compactas que superan los US$30.000.

• Colegiales: desde US$8.500 hasta US$30.000, ambas a estrenar, en zonas como Aguilar y Virrey Avilés.

• Belgrano: entre US$7.000 y US$40.000, según ubicación, superficie y antigüedad.

• Almagro: valores que van de US$6.000 a US$35.000, con unidades de siete a 30 años.

• Parque Centenario: entre US$16.000 y US$26.000, con antigüedades que llegan hasta los 37 años.

• Flores: desde US$6.000 hasta US$30.000, con superficies de 10 a 17 m².

Valores de alquiler y costos asociados

En alquiler, los precios promedio mensuales se ubican entre $110.000 y $150.000, aunque en edificios premium o zonas de alta demanda pueden superar esos valores.
Las expensas suelen rondar entre $30.000 y $35.000, aunque también varían según servicios, seguridad y mantenimiento del edificio.

Rentabilidad: números que atraen

Para los especialistas, el atractivo principal del segmento está en la relación entre inversión inicial y renta obtenida.

Esteban Sucari, director de Ecocheras, definió a las cocheras como "la puerta de entrada al mercado inmobiliario" para quienes no pueden acceder a un departamento por los altos precios o la falta de crédito hipotecario. Según explicó, se trata de una inversión de bajo riesgo, mantenimiento mínimo y rentabilidad sostenida.

Marcela Genta, de Genta Inmobiliaria, señaló que la renta anual ideal de una cochera se ubica entre 7% y 8%, dependiendo del barrio y el tipo de edificio. Bajo ese esquema, una cochera de US$25.000 debería generar un alquiler mensual cercano a $170.000 para resultar atractiva.

Qué mirar antes de invertir en una cochera

Antes de concretar la compra, los especialistas recomiendan analizar varios puntos clave:

• Ubicación: densidad poblacional, tránsito y dificultad para estacionar en la zona.

• Tipo de edificio: a estrenar, en pozo o antiguo, lo que impacta en la valorización futura.

• Reglamento de copropiedad: algunos edificios restringen el alquiler a terceros.

• Modalidad del espacio: fijo o móvil, cubierto o descubierto.

• Contrato y ajustes: actualización del alquiler, expensas y servicios incluidos.

• Costos de mantenimiento: significativamente menores que los de un departamento.

Sucari remarcó la importancia de revisar el reglamento interno: "Tiene que quedar claro quién paga las expensas, cómo se cubren los siniestros y qué usos están permitidos. Es un contrato simple, pero no informal".

Zonas con mayor demanda y retorno

Los barrios con mejor ecuación entre compra y renta son:

• Palermo, Belgrano y Recoleta:
  Compra entre US$20.000 y US$35.000
  Alquiler entre $130.000 y $180.000

• Caballito, Almagro, Boedo y Flores:
  Compra entre US$15.000 y US$25.000
  Alquiler entre $110.000 y $150.000

• Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales:
  Compra desde US$18.000
  Alquiler promedio cercano a $120.000

• Núñez y Palermo Chico:
  Compra entre US$25.000 y US$40.000
  Alquileres que pueden superar los $200.000

En contrapartida, zonas como el microcentro o barrios con menor densidad residencial presentan una reventa más lenta y menor retorno.